Comprar una propiedad en la Costa del Sol como no residente es perfectamente viable, pero el proceso tiene piezas que no aparecen en los folletos. Esta es la versión sin adornos.
1. El NIE: el paso que retrasa a casi todos
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es obligatorio para firmar cualquier contrato de compra, abrir una cuenta bancaria local y pagar impuestos. Se puede solicitar en un consulado español en tu país de origen o directamente en España (en una comisaría de policía). Plazos típicos: 1–4 semanas desde la cita.
Si ya estás en España y no quieres esperar, un gestor local puede acelerarlo con poder notarial. Cuenta entre 150€ y 400€ por la gestión.
2. Abogado independiente: no el del promotor
El error clásico es aceptar el abogado que sugiere el promotor o la inmobiliaria. Contrata uno propio. Su trabajo es:
- Revisar la licencia de obra y la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Verificar que la propiedad está libre de cargas (hipotecas, embargos, deudas con la comunidad).
- Redactar o revisar el contrato de arras (señal del 10%) y el contrato de compraventa.
- Acompañarte el día de la firma ante notario.
Coste habitual: 1% del precio + IVA, con un mínimo de 1.500–2.500€.
3. Costes reales de compra (sobre el precio de la vivienda)
Obra nueva (la mayoría de los proyectos en la Costa del Sol son obra nueva en 2026):
- IVA: 10% del precio de compra (vivienda residencial).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2% en Andalucía.
- Notaría: 0,3–0,5%.
- Registro de la Propiedad: 0,2–0,4%.
- Abogado: ~1% + IVA.
Total de gastos sobre el precio: aproximadamente 13–14% en obra nueva. Sí, es mucho. Calcula con esto desde el principio.
Vivienda de segunda mano: en lugar de IVA pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 7% en Andalucía. Total de gastos: ~10%.
4. Hipoteca para no residentes
Los bancos españoles prestan a no residentes, pero con condiciones más conservadoras:
- Loan-to-value típico: 60–70% (frente al 80% que se ofrece a residentes).
- Plazos de hasta 25–30 años, dependiendo de la edad al final del préstamo.
- Tipos fijos en 2026 entre 3,5% y 4,5%, dependiendo del perfil.
Te pedirán tres declaraciones de la renta del país de origen, contrato laboral o cuentas si eres autónomo, y un informe de tu banco actual. Recomendable empezar el proceso en paralelo con la búsqueda, no después.
5. El día de la firma
La compra se formaliza ante un notario español. Tú o tu abogado con poder firmáis. El notario lee la escritura, verifica la transferencia de fondos y entrega copia auténtica. El registro de la propiedad se inscribe en las semanas siguientes.
Llévate dinero suficiente para impuestos y honorarios: tu abogado te enviará la liquidación detallada antes del día de la firma.
6. Después: lo que la mayoría olvida
- Cuenta bancaria local: imprescindible para domiciliar la comunidad, IBI, suministros.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): se paga una vez al año al ayuntamiento. En Marbella ronda los 600–1.500€/año en pisos medianos.
- Impuesto sobre la renta de no residentes: si la vivienda no se alquila, se imputa una renta presunta y se paga ~19% sobre ella. Si se alquila, se declara la renta real.
Si tienes dudas sobre un proyecto concreto en la Costa del Sol, escríbenos. Te enviamos disponibilidad, condiciones del promotor y referencias de abogados independientes con los que ya hemos trabajado.