Купить недвижимость на Коста-дель-Соль как нерезидент — задача абсолютно решаемая, но в процессе есть детали, о которых брошюры молчат. Вот без лака.
1. NIE — шаг, на котором тормозят почти все
NIE (идентификационный номер иностранца) обязателен для подписания любого договора купли-продажи, открытия испанского банковского счёта и уплаты налогов. Получить его можно через испанское консульство в стране проживания или непосредственно в Испании (в полицейском участке). Типичные сроки: 1–4 недели после записи.
Если вы уже в Испании и не хотите ждать — локальный gestor по доверенности оформит NIE быстрее. Бюджет: 150–400€.
2. Независимый юрист — НЕ от застройщика
Классическая ошибка — согласиться на юриста, которого предлагает застройщик или агентство. Берите своего. Его задача:
- Проверить разрешение на строительство и выписку из реестра недвижимости (nota simple).
- Подтвердить отсутствие обременений (ипотека, аресты, долги перед сообществом).
- Подготовить или проверить контракт-резерв (arras, обычно 10% задаток) и договор купли-продажи.
- Сопровождать вас в день подписания у нотариуса.
Стандартная ставка: 1% от цены + НДС, минимум 1500–2500€.
3. Реальные расходы при покупке (сверх цены)
Новостройка (большинство проектов Коста-дель-Соль в 2026):
- НДС: 10% от цены покупки (жилая недвижимость).
- AJD (гербовый сбор): 1,2% в Андалусии.
- Нотариус: 0,3–0,5%.
- Регистрация в реестре: 0,2–0,4%.
- Юрист: ~1% + НДС.
Итого расходов сверх цены: примерно 13–14% на новостройке. Да, это много. Закладывайте сразу.
Вторичка: вместо НДС платится ITP (налог на передачу) — 7% в Андалусии. Итого расходов: ~10%.
4. Ипотека для нерезидентов
Испанские банки кредитуют нерезидентов, но на более консервативных условиях:
- Типичный loan-to-value: 60–70% (vs ~80% для резидентов).
- Срок до 25–30 лет, ограничен возрастом на конец срока.
- Фиксированные ставки в 2026 — 3,5–4,5%, в зависимости от профиля.
Попросят три года налоговых деклараций из страны проживания, трудовой договор или отчётность ИП, рекомендательное письмо от текущего банка. Процесс начинайте параллельно с поиском объекта, а не после.
5. День подписания
Сделка оформляется у испанского нотариуса. Вы или ваш юрист по доверенности подписываете. Нотариус зачитывает акт, проверяет перевод денег и выдаёт заверенную копию. Регистрация в реестре идёт следующими неделями.
Возьмите достаточный запас на налоги и сборы: юрист пришлёт детальную смету до дня подписания.
6. После ключей — то, о чём почти все забывают
- Местный счёт в банке: нужен для автоплатежей по communidad, IBI, коммуналке.
- IBI (ежегодный налог на недвижимость): платится раз в год мэрии. В Марбелье — порядка 600–1500€/год на средние квартиры.
- Налог на доход нерезидента: если жильё не сдаётся, начисляется условная рента и облагается ~19%. Если сдаётся — декларируется реальный доход.
Если есть вопросы по конкретному проекту Коста-дель-Соль — напишите. Пришлём актуальное наличие, условия от застройщика и контакты независимых юристов, с которыми мы уже работали.